報(bào)社接到好幾位消費(fèi)者的反映：他們在龍崗區(qū)進(jìn)行二手房交易的時(shí)候被認(rèn)為申報(bào)價(jià)格明顯低于市場價(jià)，因此龍崗區(qū)房地產(chǎn)交易中心要求對該二手房進(jìn)行重新估價(jià)。“價(jià)格自然是由買賣雙方商量決定，龍崗為什么要重新估價(jià)？估價(jià)的依據(jù)是什么？”消費(fèi)者對此非常不解。而且奇怪的是，深圳6區(qū)中，似乎只有龍崗有此做法。
說到底，消費(fèi)者介意的并不是重新估價(jià)，而是重新估價(jià)后對二手房個人所得稅的影響。如果新價(jià)格高出原來申報(bào)的價(jià)格，個稅就會相應(yīng)增加。這便把話題引向了一個近期十分敏感的方向——二手房的個人所得稅。
約有一半人交了二手房個稅
7月10日，國某家稅務(wù)新聞發(fā)言人在接受新華社記者采訪時(shí)表示，“稅務(wù)機(jī)關(guān)將進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，確保這些政策落實(shí)到位”。這本是國某家重新對近日社會爭議極大的二手房交易個人所得稅作出解釋。但是解釋之后，一時(shí)間卻質(zhì)疑聲四起，把6月以來就一直不平靜的二手房交易市場引向更加激烈的論爭。
很多人存在誤解，以為這是國某家較近發(fā)布的新政策。其實(shí)，對二手房征收個人所得稅并不是這次國某家穩(wěn)定住房價(jià)格的一項(xiàng)稅收新政策，而是早有明文規(guī)定，而且稅務(wù)機(jī)關(guān)多年來也一直在征收的。政策的源頭可以追溯到《個人所得稅法》。按照該法規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得，應(yīng)該按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個人所得稅，稅率為20％。
明明是“老字輩”的政策，卻被那么多人當(dāng)作新面孔，這不能不說是該項(xiàng)政策在認(rèn)識層面遭遇的尷尬。然而更尷尬的還在于執(zhí)行層面。據(jù)了解，這項(xiàng)政策雖然早已出臺，但一直沒有得到很好的執(zhí)行，甚至在全國許多城市的執(zhí)行狀況都可以用若即若離來形容。例如南京和北京，二手房個稅幾乎都是在匆匆強(qiáng)硬推行數(shù)周后，又悄無聲息地變成了睜一只眼閉一只眼。
那么，類似的尷尬是否也發(fā)生在深圳呢？記者了解到，其實(shí)深圳市不僅一直都要求執(zhí)行這項(xiàng)稅收政策，而且把二手房個人所得稅的上繳與二手房的過戶掛鉤。但是執(zhí)行狀況似乎并不理想。“根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，上繳率大概占一半左右。”深圳較大的二手房中介商，中原房地產(chǎn)公司的副總經(jīng)理王楚坤很謹(jǐn)慎地估計(jì)。
至于上繳率不高的原因，“上有政策，下有對策”，王楚坤認(rèn)為主要是“有許多人采用各種方式企圖避稅”。
但是，既然個稅與過戶掛鉤，又怎么可能逃過呢？王楚坤解釋了記者的疑惑。他告訴記者，大多數(shù)人是通過虛報(bào)賣價(jià)來逃避稅收的。比如，一套房子事實(shí)上以120萬元成交，但是買賣雙方私下協(xié)商好，過戶時(shí)只上報(bào)100萬元，這樣便可以達(dá)到少繳或不繳的目的。“我們作為中介，肯定不提倡消費(fèi)者這樣逃避稅收。而且任何避稅方式都會引發(fā)很多矛盾和問題。比如剛才那個例子，真的按照100萬元過戶之后，如果買方拒不承認(rèn)之前私下的協(xié)定，而只按照合同付給賣方100萬元，那誰都沒轍，畢竟合同白紙黑字是這么寫的。這樣很容易引起扯皮，較終麻煩的還是消費(fèi)者自己。”
計(jì)稅金額沒有扣除交易成本
如果真如王楚坤所說避稅是二手房個稅上繳率不高的主要原因，那么文章開頭幾位消費(fèi)者的疑問似乎也找到了解答。正如龍崗區(qū)房地產(chǎn)交易中心交易部的曹志英經(jīng)理所說，建立重新評估制度的初衷正是防止和抑制避稅現(xiàn)象。
據(jù)了解，深圳市目前只有龍崗區(qū)有自己的估價(jià)部門，有權(quán)對明顯低于市場價(jià)的二手房交易價(jià)格進(jìn)行重新評估，而龍崗區(qū)房地產(chǎn)交易中心就是這項(xiàng)制度的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。曹志英解釋說，其實(shí)重新評估有明確的政策依據(jù)。按照相關(guān)規(guī)定，“明顯低于”是指在交易價(jià)格低于同類、同一地段的價(jià)格10％以上。而在繳納個人所得稅時(shí)，重估價(jià)格與申報(bào)價(jià)格哪個高就按哪個來征收個人所得稅。
他還強(qiáng)調(diào)，該中心不僅聘請了專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，按照一套具體的操作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估；而且這項(xiàng)服務(wù)是免費(fèi)的；同時(shí)作為標(biāo)準(zhǔn)的參考價(jià)格每季度都要根據(jù)市場變化更新一次。另外他還特別強(qiáng)調(diào)，重估的前提是“沒有合理理由”情況下的“明顯低于”，而對于某些特殊情況下確實(shí)以很低價(jià)格賣出的房子，該中心也會考察核實(shí)，酌情處理。
雖然該制度的存在是出于現(xiàn)實(shí)需要，也確實(shí)起到了一定的監(jiān)督作用，但這并不是出于深圳市的統(tǒng)一要求，也并沒在全市廣泛執(zhí)行。在這個問題上，曹志英表示，確實(shí)有很多消費(fèi)者意見很大，因此現(xiàn)在的評估數(shù)量也一直在下降，只有那些的確很明顯有問題的個案才會啟用評估。
另一方面，避稅的違法性自然毫無置疑，但是消費(fèi)者似乎也有他們的理。方先生正打算賣掉自己位于后海的一套房子，他直率地說：“避稅肯定不應(yīng)該，但是20％也的確是很高的稅率。那點(diǎn)差價(jià)除去中介傭金和稅費(fèi)就已經(jīng)沒剩多少，如果再交這么多個人所得稅，真是有點(diǎn)吃不消。”
在跟更多消費(fèi)者交流之后，記者發(fā)現(xiàn)其實(shí)方先生的聲音代表了很多消費(fèi)者的觀點(diǎn)：20％的稅率是國某家定的，當(dāng)然得執(zhí)行，但在細(xì)節(jié)上仍有一些值得推敲的地方。按照國某家規(guī)定，賣房者應(yīng)上繳交易差額的20％。比如一套房子原價(jià)是100萬，成交價(jià)是120萬，那么就應(yīng)該按照差額20萬的20％來上繳?？墒聦?shí)上這20萬中還包括了中介的傭金、各項(xiàng)稅費(fèi)等等，這些都是交易成本，并不能算作個人所得。“按道理，應(yīng)改為利潤的20％會更合理一些，也就是差額除去傭金、各項(xiàng)稅費(fèi)等等剩下的凈所得才應(yīng)該納稅。”王楚坤說，“本來一系列新政之后，市場就已經(jīng)很不景氣。而稅種的執(zhí)行細(xì)節(jié)又不盡合理，無疑會讓交易產(chǎn)生更多障礙，對市場的打壓會很厲害。”
就這個問題，記者采訪了深圳市地稅有關(guān)負(fù)責(zé)人。他表示國某家作出這種規(guī)定有其合理的考慮，深圳地稅只是按規(guī)定執(zhí)行。如果有任何疑問，市民可以直接找稅務(wù)機(jī)關(guān)尋求解釋。(龔選博 陳默)
