為了方便上海注冊公司納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征收的計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)征收方式出售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，土地增值稅預(yù)征收的依據(jù)可按以下方法計算：土地增值稅預(yù)征收的依據(jù)=預(yù)征收-預(yù)繳納增值稅。

一、營業(yè)稅改征后土地增值稅應(yīng)納稅所得額的確認(rèn)

營業(yè)稅改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅所得不含增值稅。對于采用一般增值稅方法的納稅人，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的應(yīng)納稅所得額不包括增值稅銷項稅額；對于采用簡單計稅方法的納稅人，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的應(yīng)納稅所得額不包括增值稅的應(yīng)納稅額。

第二，關(guān)于土地增值稅的應(yīng)納稅所得額的確認(rèn)，上海注冊公司即在營業(yè)稅改征營業(yè)稅后視同銷售房地產(chǎn)

納稅人將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、向股東或投資者分配、債務(wù)補償、交換其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等。所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時視為出售房地產(chǎn)，其收入按《國某家稅務(wù)總關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006)187號)第三條執(zhí)行。納稅人安置安置房戶時，對安置房應(yīng)稅收入和抵扣項目的確認(rèn)，應(yīng)符合《國某家稅務(wù)總關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[〔2010〕220號)第六條的規(guī)定。

三、關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅收的扣除

(1)營業(yè)稅改增后，增值稅不包括在計算土地增值稅的抵扣項目“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅”中。

(二)營業(yè)稅改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡稱“城市建設(shè)稅”)和教育費附加，如能根據(jù)清算項目準(zhǔn)確計算，允許據(jù)實扣除。根據(jù)清算項目不能準(zhǔn)確計算的，應(yīng)當(dāng)在清算項目預(yù)繳增值稅時，上海注冊公司按照實際繳納的城市建設(shè)稅、教育費附加扣除。

城市建設(shè)稅和其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的教育費附加扣除，適用上述規(guī)定。

四、關(guān)于營業(yè)稅增加前后土地增值稅結(jié)算的計算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營業(yè)稅改增后清算房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅時，應(yīng)按以下方法確定相關(guān)金額：

(1)土地增值稅應(yīng)稅所得=營業(yè)稅改增前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，不包括營業(yè)稅改增后房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅所得

(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅收=營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、營業(yè)稅改征營業(yè)稅前實際繳納的教育費附加、營業(yè)稅改征營業(yè)稅后允許扣除的城市建設(shè)稅和教育費附加